Rady a tipy

Výběr stavebního pozemku

Následující článek je určen zejména investorům, kteří hledají stavební pozemek pro rodinný dům a cítí se při tom jako ovce předhozená smečce vlků. Mým cílem je udělat z ovcí lovce. Stačí se přitom vyvarovat několik častých chyb, kterých se kupující často dopouštějí.

 

Kouzlo makléře

 

Koupě pozemku pro výstavbu rodinného domu není jednoduchou záležitostí. Mějte na paměti základní pravidlo: realitní kanceláře fungují za jediným účelem a tím je vydělávat peníze. Není to pravda ve všech případech, ale je to úvaha, který vás ochrání před přílišnou důvěrou. Realitní makléř je především prodavač, který potřebuje prodat. Pozlátko v podobě hezkého oblečení, milých úsměvů a srdečnosti je více obchodním trikem než upřímností. Rozhodně netvrdím, že se jedná o podvodníky. Proti této profesi nejsem nijak zaujatý. Jsou to odborníci na svou práci, kterou dělají většinou dobře. Je ale potřeba si uvědomit, že jsou to odborníci na prodej, ne na nemovitosti. Každý makléř zná velmi dobře heslo "slibem nezarmoutíš". Pro svoji vlastní bezpečnost využijte makléře pouze jako zprostředkovatele a všechny informace si sami ověřte. Jeden příklad z vlastní zkušenosti. Makléře jsem se zeptal, jaké jsou dle územního plánu záměry s polem, které se nacházelo hned vedle pozemku, o který jsem se zajímal. Byl jsem ujištěn, že zůstane pole i nadále polem a že s ním žádné další plány nejsou. Když jsem se podíval do územního plánu, kolem pozemku v něm byl zakreslen obrovský obchvat s napojením na železnici. Makléř si vyslechl své, ale kdybych parcelu koupil, je to můj problém a makléře za něco, co mi jen tak řekl, nikdo stíhat nebude. Nechte makléře ať vám maže med kolem pusy, ale vy se držte svého hesla "co je psáno, to je dáno". Doporučuji důležité komunikace řešit prostřednictvím e-mailu. Budete mít alespoň minimální podklady k obhajobě.

 

Pojem stavební pozemek

Nejdříve si upřesněme, co vlastně na trhu realit hledat. Stačí se podívat na nabídku pozemků kterékoliv realitní kanceláře a vidíte, že za stavební parcelu jsou vydávána pole, zahrady i ostatní plochy. Zkušenější majitelé nemovitosti vás odkážou na katastr nemovitostí, kde se dozvíte, že je parcela opravdu jen zahradou a nikoliv stavební parcelou.
Pravdou je, že 95 % nabízených stavebních pozemků ve skutečnosti stavebními pozemky není. Parcela se stává stavební až ve chvíli, kdy na ni příslušný stavební úřad vydá stavební povolení. Není ale třeba panikařit. S klidným svědomím totiž můžete koupit zahradu nebo pole. Ten, kdo rozhoduje o tom, zda je na parcele možné stavět rodinný dům nebo třeba průmyslovou halu, je místně příslušný odbor pro územní plánování.

 

Nástroje pro územní plánování

Základní nástroje pro územní plánování na území celé České republiky jsou v zásadě tři. Rozdíl mezi nimi je ve velikosti území, pro které jsou zpracovány, a z toho vyplývající i jejich podrobnost. Základním nástrojem jsou zásady územního rozvoje tzv. ZÚR. Jsou zpracovány pro území kraje a rozhodují primárně o záležitostech krajského významu. ZÚR pro Jihomoravský kraj naleznete na adrese http://zurka.cz.
Územní plán je dokumentací obdobnou ZÚR, avšak řeší území jednotlivých obcí, a to včetně spádových oblastí. Tento nástroj striktně určuje, jak se kterou plochou nakládat. Zjistíte v něm například, že je určitá část polí podle změny územního plánu z roku 2017 určena k výstavbě samostatných rodinných domů. Může se tak stát, že kupujete pole, které realitní kancelář v nadpisu označuje jako stavební parcelu. Úředně to není správně, ale technicky vzato jde o pozemek, na kterém se dá stavět, což na poli samozřejmě jindy možné není. V textové části územního plánu najdete bližší požadavky na určený prostor. U nově vyčleněných prostor pro výstavbu rodinných domů to běžně bývají limity na výšku domu nebo tvar střechy. Této dokumentaci doporučuji věnovat dostatečnou energii při prověřování nabízené parcely.
Nejpodrobnějším nástrojem územního plánování je regulační plán, který je zpracován pro určité části obce. Rozlišovací schopnost této dokumentace může být až k jednotlivým parcelám. Velmi podrobně stanovuje požadavky na využití takové parcely. V některých případech stanoví požadavky tak přesně, že nahrazuje územní rozhodnutí.

V nástrojích pro územní plánování nehledejte pouze účel využití pozemku. Může se vám totiž stát, že sice koupíte pozemek, na kterém se může stavět rodinný dům, ale k vaší smůle jste si nevšimli, že nad ním vede vysoké napětí, jehož ochranné pásmo, v němž nesmíte dům stavět, zabírá většinu pozemku a na zbylou plochu se stavba prostě nevejde. Procházejte všechny mapy, které se týkají vaší parcely, zkoumejte každou čáru v okolí.

 

Katastr nemovitostí

Právě jsme si popsali, na koho se obrátit a které veřejně přístupné dokumentace nám umožní ověřit potenciál nabízeného pozemku. Důležité je ale také ověřit pozemek samotný. K tomu doporučuji využít například portál https://nahlizenidokn.cuzk.cz. Pokud znáte katastrální číslo pozemku, zjistíte zde snadno majitele, ověříte si zda není pozemek zatížen nějakým břemenem (například povinností umožnit přístup k parcele za vámi), nebo zda u pozemku probíhá nějaká právní změna, kterou slibuje prodávající (např. odstranění břemene). V neposlední řadě zjistíte, se kterými parcelami ta vaše sousedí.

 

Velikost pozemku

Pokud už máme ověřeno, že můžeme na dané parcele postavit vysněný dům, víme také, jaké inženýrské sítě jsou na místě k dispozici. Může se zdát, že máme

vyhráno. Pozemek má krásné rozměry 12 m na šířku a 30 metrů na délku. Dům našich rodičů je široký 10 m a my chceme podobný, takže nám velikost vyhovuje. Častá chyba a krutě vykoupená zkušenost. Existují totiž jisté požadavky obce a stavebního úřadu, které je třeba respektovat v zájmu našem i ostatních. Nejdůležitější z nich jsou tyto tři: odstupová vzdálenost, uliční čára a zastavěnost pozemku.
Odstupová vzdálenost určuje vzdálenosti vašeho domu od hranice sousedních parcel. Základní pravidla jsou stanovena stavebním zákonem. Například vzájemná vzdálenost samostatně stojících domů je minimálně 7 metrů. Ve stísněných podmínkách lze akceptovat 4 m, ale to za předpokladu, že do prostoru mezi domy nebudou směřovat okna z obytných místností. Sami si spočítejte kolik vám může zůstat z parcely široké 12 metrů. Výjimku tvoří řadové domy, které naopak musíte lepit až na sousedy. Tam máte jistotu že vám stavební úřad umožní využít zastavět celou šířku pozemku. U samostatně stojícího domu s tím nepočítejte.
Možná vás napadlo, že na takový průšvih vyzrajete postavením domu na konci pozemku za domy sousedů. Tady vás zklamu podruhé. Stavební úřad na vás vyrukuje s pojmem uliční čára. Kvůli jednotnému vzhledu ulice bude požadovat, aby měl váš dům čelní fasádu v rovině se sousedy. Tím vám může zadělat na spoustu problémů. Řešit je budete muset bohužel vy sami.
Pokud vám úřad dostatečně nezkazil plány těmito dvěma požadavky, má pro vás někdy ještě eso v rukávu. Pokud jste si dostatečně podrobně prošli i textovou část územního plánu, budete na tento požadavek předem připraveni. Pokud jste plán nečetli, může vás požadavek na zastavěnost parcely značně vykolejit. Územní plán zde stanovuje maximální poměr zastavěné plochy vůči ploše pozemku. Řekněme, že pro váš pozemek je územním plánem stanovena maximální zastavěnost 30%. Vy jste koupili parcelu 12x30 m. Máte tedy plochu 360 m2. Na této parcele můžete stavět objekty o maximální celkové ploše asi 110m2. Váš vysněný bungalov z katalogu má ale plochu 125 m2 a k tomu ještě garáž. V takovém případě můžete na bungalov zapomenout. Jedinou šancí je dvoupodlažní dům s garáží v přízemí. Tady ale opět pozor na požadavky územního plánu, protože může být stanoveno, že musí být druhé podlaží řešeno jako podkroví, což vám opět ukrojí prostor.

 

Inženýrské sítě

Každá obec nebo městská část má specifické řešení inženýrských sítí. V některých místech nemusí být kanalizace. V takových případech je nutné počítat s investicí do čističky odpadních vod nebo jímky. Obě řešení však budou stát nejen peníze, ale také prostor. Pokud chcete topit plynem, je dobré si ověřit dostupnost tohoto média v okolí.
Do problémů se často dostávají i rodinné domy vytápěné elektrickým topením, protože nesplňují požadavky na využívání obnovitelných zdrojů. Řešení těchto situaci už je však velmi individuální.

 

Prvky prodražující stavbu

Finanční náročnost odstranění nežádoucí stavby na zakoupeném pozemku jsem zmínil již v předchozím článku. Zaměřím se tedy pouze na další aspekty, které nejčastěji investorovi vysají peněženku víc, než očekával.
Prvním z nich je samotné podloží. To se bez časově náročného vrtu totiž odhaduje velmi složitě. Dá se ale vycházet z okolního terénu. Pokud vidíte vzadu na pozemku trčet skálu, nebude zřejmě rozumné uvažovat o podsklepeném objektu. Stejně je tomu v případě, kdy vám u pozemku vede potok. V tomto případě bude asi hladina spodní vody tak blízko povrchu, že by byl sklep až pod ní, což se příliš nedoporučuje. Samostatnou kategorií jsou různé navážky. Kupujete pozemek, který byl ve svahu, ale stávající majitel na něj nechal navézt suť a zeminu aby jej srovnal? Pokud jde o půl metru, tak se nic katastrofálního neděje. Problém nastává pokud je navážky více. Základy musíte prohloubit až pod tuto navážku, aby byl objekt stabilní. Náklady na výkopy a betonáže mohou dosahovat i desítek tisíc korun.
Když už jsem vzpomenul ten potok, nezapomínejte na záplavové území. Stavět dům v takových místech je velmi riskantní a poměrně drahé. Často se v takovém území stavět ani nesmí.
Stavbu však může výrazně prodražit a zpomalit také přístupnost pozemku pro stavební techniku. Máte parcelu za mostkem s nosností 6 t? V tom případě můžete rovnou zapomenout na autodomíchávač s čerpadlem betonu, který by základy vylil za jeden den.

 

Doufám, že vás tento článek ochrání před špatným rozhodnutím. Pokud se vám článek líbil, budu rád, když nás podpoříte na Facebooku, kde můžete psát své postřehy a náměty na další články.
https://www.facebook.com/Projektantbrno/

Ing. Pavel Macháček
machacek@projektantbrno.eu